特别专题｜地产复工大调研

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Original CRIC研究中心克而瑞地产研究 2020-09-06

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#2020年专题集

60个

导语

房企，售楼处，二手门店…都有几成复工？

◎ 研究员 / 谢杨春吴嘉茗

2020年初”新冠“肺炎疫情来势凶猛，伴随着返乡人潮，迅速扩散至全国。多地政府采取了一级响应措施，宣布企业延期复工以及暂停公共交易活动等。

因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。这点和其他服务业，诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同。

作为资金密集型产业，“新冠”疫情对房地产企业最大影响来自于假期停工、复工推迟而导致的” 收入剧减、支出依旧”局面。房企目前最重要的仍是现金流，因疫情而带来销售停滞，对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。

除了售楼处关闭之外，目前各地也要求工地暂停开工，房企开发投资节奏被迫放缓，这些都是企业今天亟待解决的重要问题。

而何时复工关系到未来房企生存以及上下游行业发展。企业复工的节奏、什么时候全面复工同样是行业内最关注的问题。

我们调研了新房48个城市6880楼盘，二手经纪25个城市8383家门店，对复工情况，人员到岗情况等进行了摸排，并将在未来形成周报，以期更加及时、全面的反映房地产行业现状，协助企业做好判断。

通过此次调研，可以看出：

多个城市发文鼓励返工，已有半数房企全面复工；
近七成售楼处尚未开放，售楼处开放占比不足40%城市达六成；
9个城市售楼处完全不开放，主要是中西部二线如成都、西安、武汉、郑州等；
高端项目、大体量项目复工情况相对较好；
销售排名越靠前的企业售楼处开放比例越高；
销售200强中有70%企业推出了线上售楼处，线下受阻，房企纷纷转战线上；
七成员工已返回工作地，仅一成到岗现场售楼；
六成二手房门店仍处于关停态势，仅有4%人员提供实体服务；
预计到3月上旬疫情较轻城市进入全面复工，短期市场供应会快速回升。

背景：疫情影响巨大
何时复工是关键

本次疫情对房地产行业带来的影响正在持续发酵，土地市场拍卖、商品房销售遭受重挫。另一方面地产行业的开复工普遍延期，特别是项目建设普遍处于停滞状态。

除了各地方政府均对项目建设开工有严格规定之外，目前大量人员尚未返程也是开工难的主要原因。根据交通运输部的相关数据，节后（1 月25 日至2 月14 日）全国共发送旅客2.83 亿人次，同比分别下降82.3%，仅为节前春运客流的六分之一。截至至2月14 日，全体约3 亿人次的农民工返岗客运量仅返程0.8 亿人次，据预测，到2 月底将要返程约1.2 亿人次，3 月以后返程约1 亿多人次，届时才将是全国重要城市密集复工的时间节点。

1、土地成交大幅下滑，多城市拍卖延期

受疫情的影响，多城市大批土地延期出让，根据CRIC不完全统计，目前明确表态土地出让延期的城市有26个，暂停的城市有34个。有些城市土地延期出让已经延期至3月，譬如泉州延至3月3日。受此影响春节后两周全国重点城市仅成交了108幅土地，总成交量仅674万平方米，同比去年同期下降62%，下降趋势明显。

2、多城市呈现零供求

过年期间售楼处全部暂停开放，导致大部分城市返乡置业潮“爽约”，销售也几乎停滞。供应层面，CRIC监测的84个城市中，95%的城市新增房源“零供应”；成交量仅37万平方米，部分三四线城市甚至出现零成交。

3、延期复工严重困扰房地产业

很多城市都将复工的时间延长，或者加大了对于复工的防范要求。大部分房企都只能在线办公，而有一些在建工程也需等待有关部门通知。原本应该在节后立即开工的项目，现在已经停滞两到三周。开复工延期对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的。因此，何时复工、何时能够全面而有效的复工是亟待解决的最重要问题，也是整个行业最关心的问题。

企业：多城鼓励企业返工
已有半数房企全面复工

受到肺炎疫情影响，本应发生在1月末春运返工被大幅延后，各地政府连续发布关于推迟复工的行政通知，普遍开工时间推迟到2月10日以后，全行业的生产均受到严重影响。我们调研了63家房企的集团总部复工情况，可以看出房企复工时间较为集中，且半数企业已经全面复工。

1、已有31省市发布复工生产相关要求，多以鼓励为主

截止至2月20日，全国31省市陆续发布关于复工生产的管理要求，广州、青岛、厦门、苏州、南京、无锡、东莞等，通过简化复工流程、提供补贴、等方式支持企业复工，力争将疫情的负面影响降到最低。

成都、福州管控态度较为严格，一方面通过严密的手续条例来防控，另一方面重申在疫情期间重大安全事故的标准，给予企业警示。

表：31个省市关于企业复工政策主要内容（略）

2、房企复工时间较为集中，已有半数房企全面复工

按最早复工时间统计：

1）2月10日前复工的房企，共计4家，占比6%；

2）2月10日复工的房企，共计37家，占比59%；

3）2月12日仅一家房企复工，约占2%；

4）2月17日复工的房企，共计21家，占比33%。

按当前复工方式统计：

1）居家办公的房企，共计12家，占比19%；

2）分批次复工的房企，共计19家，占比30%；

3）全面复工的房企，共计32家，占比51%；

新房：七成售楼处仍关闭
百家房企转战线上售楼处

通过调研新房市场48个城市6880个项目发现有近七成实体售楼处尚未开放，仅20%的城市售楼处开放比例高于60%，表现良好。而复工节奏最快的是销售TOP10企业，售楼处开放占比达31%。随着疫情期间线下销售受阻，超过百家房企开启线上售楼处。

1、实体售楼处情况：近七成售楼处尚未开放

按项目统计：

有4713个项目售楼处仍未开放，占调研样本的68%。已开放比例仅为25%，其中以疫情前的日常状态开放的售楼处仅有11%。有14%的售楼处保持部分开放的状态。

按城市统计：

售楼处完全不开放的城市有9个，包括哈尔滨、成都、南通、西安、武汉、郑州、重庆、兰州、沈阳、银川等城市，主要是中西部二线城市。售楼处开放情况较好的（占比>60%)城市占到19%，其中多数城市售楼处以部分开放为主，广州、厦门、昆明复工情况更优。售楼处开放情况一般的（40%-60%)城市仅9个，除长沙外，其余8个城市售楼处均以部分开放为主。售楼处开放情况较少的（低于30%)城市占到六成，其中位于长三角的城市城市如南京、合肥、苏州、宁波占比低于10%。

按档次统计（部分略）

刚需、改善、高端项目售楼处未复工的比重均维持70%左右。高端项目售楼处开放情况相对较好：高端（30%）>改善（24%）>刚需（23%）。

按企业统计（部分略）

通过调研数据可以明显看出销售排名越靠前的企业复工越积极，售楼处开放占比越高：

第一，10强房企售楼处开放比例31%。高于均值的：万科、碧桂园、中海、融创、保利；

第二，50强房企售楼处开放比例28%；高于均值的：金茂、世茂、龙湖、绿地、佳兆业等；

第三，百强房企售楼处开放比例25%；高于均值的：越秀、俊发、方圆、彰泰等。

2、网上售楼处情况：超百家房企转战线上售楼处

200强中70%企业推出线上售楼处（部分略）

据CRIC监测的200强企业，截至到2月13日已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处。

其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处，TOP100以内房企达到92家，TOP100到TOP200之间有51家。

四成售楼处未开放项目采取线上通道（部分略）

线下销售受阻，导致很多企业和项目不得不另辟蹊径，开启线上售楼处。调研数据显示，售楼处未开放但线上开放的项目超过1700个，占未开放售楼处项目的四成。

3、人员复工情况：七成员工已返回工作地，仅一成到岗现场售楼

案场销售人员中仅有9%左右的已经在岗，91%的人员仍处于在家办公、线上办公的状态。

在家办公人员中四分之三的人已经位于工作所在地（含本地员工和提前主动返程员工），一旦需要全面复工，基本上能够保证售楼处的人手较为充足。

未能返回工作地的员工占26%，未能及时返回主要是受到封村封路等交通管制的影响，以及小部分员工被动隔离。

二手房：60%门店被迫暂停营业
以在线服务为主

我们调研二手经纪25个城市8383家门店，其中六成门店仍处于关停状态，而另外四成门店多数已经转换为线上办公，仅4%人员提供实体服务。1、六成二手房门店关停，线下开张仅3%
二手房经纪目前有四成门店已经开始对外服务，但线下开张的占比仅为3%，另外37%仍然线上办公，其余六成仍然处于关停状态。

2、以在线服务为主，仅有4%人员提供实体服务从二手房经纪人情况来看，只有4%的经纪人开始了实体服务，96%仍处于在线服务状态。其中上海、合肥、惠州二手房经纪人实体服务的比例较高，其他多数城市目前二手房销售基本全部为在线服务。

3、二手经纪业务暂停的城市占近40%（部分略）二手经纪业务停滞较为严重的城市（暂不开业占比>50%）超过半数，主要聚集在长三角杭州、无锡、苏州、宁波、合肥等城市，暂不开业比例均在75%以上。二手经纪业务并未受到较大影响的城市（暂不开业占比<50%)有11个，多数经纪门店都转向在线办公。表：经纪门店开业及到岗经纪人情况（略）

展望：预计到3月上旬
疫情较轻城市进入全面复工

随着疫情得到有效控制，企业复工的节奏会加快，但不会一蹴而就。预计三月上旬疫情较轻的城市会率先实现大量复工，然后逐步进入全面复工态势。在此期间，缓解企业复工延迟的政策红利仍然可期。市场在供应快速回升之下，企业的竞争将更加激烈。1、复工速度逐步加快，预计3月上旬开始全面复工结合调研数据来看，当前企业复工的情况仍然不够理想，复工相对艰难，整体复工率并不高，房企多以居家办公为主。售楼处开放程度依旧受到疫情的影响，且部分在建工程处于停工或者等待政府开工通知的状态。但目前的形势正在好转，复工的节奏主要取决于疫情的控制程度。根据最新的统计数据来看，重灾区以外的城市新增病例已经连续15天下降，可以说在这些疫情较轻的城市，防控已经取得了了阶段性的胜利。因此在整个大背景趋好之下，企业复工的节奏会加快，复工的数量会增加。一方面是企业自身的资金压力倒逼企业加快在可能性范围之内的复工的节奏，企业也需要通过复工之后的销售区实现资金回笼以及企业正常的运营。另一方面，政府迫于地方财政压力、经济发展的压力，会适当的根据疫情的发展趋势，对企业复工做出相应的指示和保障，出台一些法律法规，督促和帮助企业安全的进行复工。预计三月上旬疫情较轻的城市会率先实现大量复工，然后逐步进入全面复工态势。大部分售楼处都将陆续开放，或者错峰开放。2、疫情压力下因城施策的政策红利可期，融资、销售、投资工作都需前置（部分略）本轮疫情对于房地产企业造成巨大的压力，我们认为在因城施策的大方针下，各地方政策仍会有局部的宽松和支持，政策红利仍然可期。例如此前10个城市出台的稳定房企现金流的宽松政策，以及近日苏州出台的土地端”放松限价“政策，未来会有更多的城市跟进和释放利好。3、供需都将快速回升考验企业”产能“，二手房市场滞后于新房（部分略）对于复工以后的一二手房走势，我们认为二手房市场肯定会滞后于新房。相较而言二手房一些购买的特性比如现场看房，在疫情恢复期中，部分客户比较抵触，仍是线上看房主导，一定程度会影响二手房成交。此外，二手房购买周期较长，因此等到疫情警报彻底结束，或将迎来反弹。新房市场而言，随着企业复工的脚步加快，短期市场供应量将快速回升。实际从克而瑞调研的即将开盘的项目而言，多数城市的项目推迟到了3月中上旬。再加上此前各城市在售项目售楼处逐步开放，供应回升也会加大企业之间的竞争。

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专题

《复工调研专题报告》

前言

一、背景：疫情影响巨大，何时复工是关键

1、土地成交大幅下滑，多城市拍卖延期

2、多城市呈现零供求

3、延期复工严重困扰房地产业

二、企业：多城鼓励企业返工，已有半数房企全面复工

1、已有31省市发布复工生产相关要求，多以鼓励为主

2、房企复工时间较为集中，已有半数房企全面复工

三、新房：七成售楼处仍关闭，百家房企转战线上售楼处